Les locations et les performances énergétiques

Sur ce premier semestre 2022, nous constatons que le marché locatif se porte bien sur notre secteur et que nous faisons face à une forte demande.

Depuis le début de l’année GESTISSIMMO a concrétisé 256 contrats de location.

Afin de ne pas vous retrouver « coincés » dans vos projets de mise en location ou baux en cours, nous souhaitons anticiper avec vous certaines obligations de la loi CLIMAT & RESILIENCE, notamment concernant LES PERFORMANCES ENERGETIQUES.

Gel des loyers des logements classées G et F 

Baux concernés

Il s’agit des baux de logement loué à titre de résidence principale, nu ou meublé, régis par la loi du 6 juillet 1989. 

Le gel des loyers

Les loyers des logements classés en catégorie F et G par le DPE ne pourront plus : 

- Ni être indexés en cours de contrat 

- Ni augmentés lors de la relocation avec un nouveau locataire 

- Ni être réévalués lors du renouvellement 

Calendrier  

A compter du 25 août 2022

Les loyers des logements classés F et G seront gelés en métropole (article 159 loi n°2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience). 

A compter du 1er juillet 2024

Le dispositif s’appliquera en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. 

Pour pouvoir augmenter le loyer le bailleur devra faire des travaux de rénovation énergétique pour faire progresser l’étiquette en veillant toutefois au calendrier d’interdiction de louer, qui est progressif dans le temps (cf infra) 

Fondement juridique

Article 159 loi n°2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience 

Décence et performance énergétique 

Dès le 1er janvier 2023

Les logements consommant plus de 450 kWh/m2 par an, en énergie FINALE, seront considérés comme indécents.

Cette disposition est issue décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 pris pour l'application de l'article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'Energie et au Climat (non abrogée par la loi Climat et Résilience d’août 2021) 

À partir de 2025

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience (art 160) établit un échéancier en fonction de l’étiquette du DPE en vigueur : un logement est classé sur l’échelle de la classe énergétique (de A à G) sur un double- seuil : énergie PRIMAIRE + EMISSION DE GAZ A EFFET DE SERRE. Sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre définit la classe du logement. 

- 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G 

- 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F 

- 2034 : interdiction de mise en location des logements classés E 

 

Conséquence de l’indécence : interdiction de louer le logement 

 

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. 

L'information du bailleur par l'organisme payeur de l’allocation logement de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. 

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence. 

 

Tableau récapitulatif

	Gel des loyers	Logements indécents
25 août 2022	Logements DPE F et G en métropole
1er janvier 2023		Logements consommant plus de 450 kWh/m2 par an, en énergie FINALE
1er juillet 2024	Logements DPE F et G en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte
1er janvier 2025		Logements classés G
1er janvier 2028		Logements classés F
1er janvier 2034		Logements classés E